Бързо търсене

• НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
• Готови жилища в София
• Имоти в строеж в София
• Наеми в София
• Имоти по Черноморието
• Имоти по Ски Курорти
• АПАРТАМЕНТИ
• Едностайни
• Двустайни
• Тристайни
• Многостайни
• Мезонети
• Студия
• Ваканционни апартаменти по Черноморието
• Ваканционни апартаменти по Ски Курорти
• ОФИСИ
• КЪЩИ
• ПАРЦЕЛИ
• МАГАЗИНИ
• ЗАВЕДЕНИЯ
• ХОТЕЛИ

В агенцията за недвижими имоти с кралско име ценят времето и парите на клиентите си.

Купувачите търсят качествени проекти и не са склонни да дадат нито лев повече от истинската цена на имота, казва собственикът на компанията - Алекс Левашки

Всъщност името на българската агенция за недвижими имоти “Ориндж” произлиза не от цвета или плода (портокал), както повечето хора биха си помислили, а от името на холандската кралска фамилия Orange.

“Когато избирахме как да наречем компанията си, от чисто маркетингова гледна точка искахме да е звучно и запомнящо се. Orange estates (Ориндж истейтс) беше създадена в годините, когато имаше голямо търсене на ваканционни имоти у нас, а ние имаме дългогодишни много добри отношения с Холандия. Желанието ни бе името на фирмата да създава асоциация за нещо престижно и висококачествено, а в Холандия кралската фамилия е изключително уважавана. И така избрахме това име, като се надявахме за нашите холандски клиенти да звучи солидно и познато.” Така

управителят на “Ориндж истейтс” Алекс Левашки разказва историята на името на своята фирма.

“Вече почти 10 години имаме

 отлични търговски и приятелски отношения с партньорите ни от страната на лалетата.

 Компанията ни е член и на Българско-холандския бизнес клуб, в дъл-

гогодишни добри отношения сме и с посолството на кралството у нас, в това число и с предишната посланичка на Холандия баронеса Ван Линден”, допълва  собственикът на “Ориндж истейтс”. Левашки има инженерно образование, завършил е Техническият университет в София и е специализирал във Франция, Англия и

Италия. Дипломант е на програма по мениджмънт от BEIED - Advanced Executive Management, Сиатъл, САЩ.

“След като завърших образованието си, започнах като проектант на инфраструктурни проекти, а по-късно станах и ръководител на проектантска организация. Екипът, с който работихме повече от десет години, познава добре мен и моята работа. Заедно постигнахме много и натрупахме изключителен опит. Уважението и взаимното доверие, които изградихме през тези години, ще останат независимо, че вече се занимавам само със своята компания. Обичам да работя с много хора и това е едно от нещата, които ми харесват в нашия бранш.

В личен план тръгнах с няколко сделки с недвижими имоти през 90-те години, които бяха по-скоро наложителни, но бяха първият ми сериозен досег до бизнеса с недвижими имоти. Дори тогава на шега говорехме, че трябва да отворим агенция, защото се наложи да купим, продадем и да отдаваме под наем няколко лични имота.

 Тогава всъщност, преди почти 20 години, беше и първият ми “сблъсък” с недвижимите имоти”,

 разказва управителят на “Ориндж истейтс”. При създаването на агенцията ваканционните имоти са един от сегментите, в които фирмата активно развива бизнес. Участват активно на изложенията на ваканционни имоти в Мадрид - SIMA,

изложенията за бизнес имоти във Виена - Real Vienna, и в Мюнхен - EXPO Real. “За съжаление тези сектори в момента не са в подем и ние фокусирахме нашите усилия към жилищните и бизнес имотите”, обяснява Левашки.

 Във фирмата работят около 10 души, като повечето от тях са от няколко години там.

 Освен управителя Алекс Левашки, от създаването на компанията с него са главният брокер Веселин Кръстев и офис мениджърката Калина Димитрова. В екипа има както млади брокери на възраст 25-30 г., така и по-опитни със стаж 10-15 г. в бранша. Почти всички имат опит и в други агенции, преди да дойдат тук. Преди да започне в “Ориндж естейтс”, в продължение на близо 15 години Кръстев е бил в ресторантския бизнес, но пак е работил с много клиенти. Този опит му дава широка база от контакти и умения, които той ползва при работата в агенцията и е един отнай-успешните брокери във фирмата. В този бизнес човек трябва да е комуникативен, да умее

 да се съобразява с различните клиенти и да изгражда нужното доверие,

 често - да намира нужния компромис между желанията им и реалните възможности, които пазарът предлага. И останалите брокери в компанията са опитни - Мария Георгиева е в този бранш от 10-12 години, Дарина Стоянова се занимава със жилищни и търговски имоти повече от 15 години. “Затова и резултатите им в работата са много добри независимо, че пазарът е труден”, хвали ги шефът им Алекс Левашки.

В компанията няма строго формално разграничение на ресорите на хората от екипа, но всеки се е специализирал в определена област както като вид имоти, така и като райони, в които работи активно. Веселин Кръстев например основно се занимава със сделките с къщи и парцели. По-младите и нови колеги пък поемат предимно договорите за наеми, докато свикнат с работата.

Един от вътрешните обичаи на членовете на екипа в “Ориндж истейтс” е, когато някой брокер приключи сделка, да черпи с бонбони останалите в офиса.

 “Стремежът е бонбоните в офиса никога да не свършват” –

 смеят се момичетата в компанията. Иначе всички заедно празнуват рождени дни и други фирмени празници. Е, продължителни тиймбилдинги не правят, защото всеки си има и лични задължения, които достатъчно запълват свободното му време.

“Ориндж истейтс” е компания, отворена към младите специалисти, които имат желание да се обучават в този занаят. “Взимали сме доста брокери “от университетската скамейка”. За съжаление при тях процентът на успеваемост е доста по-нисък. Част не са наясно с естеството на работата и в един момент преценяват, че това не е занятието, което им харесва или им се отдава.

Различните хора имат

 различни умения - един работи добре с клиенти, друг с докумен-

ти, трети - с компютри.

 И се оказва, че част от тях не са преценили уменията или интересите си добре и не се справят. Докато брокерите, които са вече 5-10 години в бранша, са наясно със себе си. Знаят материята, искат да се занимават с това, знаят, че могат да се изкарват пари, стига на човек да му се работи. Но това е във всеки бранш. Никъде няма лесно. Навсякъде трябва много работа и постоянство”, обобщава Левашки.

Питам как стимулира служителите си да работят повече и по-добре. “Най-добрият стимул са парите и личното отношение. Постарал съм сеията

системата за възнагражденията да е в най-голяма степен зави-

сима от личните резултати.

 Така те самите се мотивират за по-добри резултати. И обратното, ако нямат сделки - това се отразява на личните им доходи”, обяснява управителят на компанията.

“Парите са добър мотивиращ фактор, но не винаги само те са достатъчни. Необходимо е също така хората от екипа да бъдат подпомагани чисто технологично - с различни обучения, свързани както с работата с клиенти, така и с личната организация на времето на брокера. Пазарът се променя и брокерите трябва да про-

менят своето поведение към клиентите в сравнение с това преди 2-3 години. В противен случай няма да са успешни. Сега, когато купувачите на имоти са по-малко и по-взискателни, брокерът трябва да фокусира своите усилия и да отдели достатъчно време на продавачите. Трябва да е по-организиран, да познава отлично района и имотите, които предлага, и да работи по-професионално.

 Купувачите не биха купили имот, който е надценен,

 както и не биха се доверили на брокер, който има непрофесионално отношение. Всичко това всъшност се отразява оздравително на бранша. Истината е, че много от консултантите трябва да се пренастроят към ситуацията на пазара както като поведение, така и като активност. Трябва да ценят много времето - и своето, и на клиента, защото то е пари. Сега, по време на кризата, всички се научиха да ценят повече своите пари и не биха дали и лев повече, отколкото струва даден имот. Ако тези високи изисквания отговарят на личния манталитет на брокера - то той може да бъде успешен, ако не - по-добре да се пренасочи към друг бизнес”, смята Левашки.

 “Повечето от предишните ни колеги продължават да поддържат

контакт с нас,

 търсят ни, което е показател, че са се чувствали добре в екипа. Дори след като са напуснали и са сменили бранша продължават да търсят контакти с нас и смятам, че това се дължи на добрите колегиални отнашения в екипа”, допълва управителят на “Ориндж истейтс”.

При подбора на нови хора собственикът на фирмата смята, че инженерното образование дава добра основа и знания, свързани с вида на имотите, градската инфраструктура и други специфифики, но много по-важни за успеха на брокера са личностните качества, като комуникативност, организираност и отговорност.

Според него е важно консултантът да разбира от строителство, да е компетентен, когато се занимава с жилищни имоти, регулация, документи и всичко, свързано по някакъв начин с този бизнес, но още по-важно е да бъде коректен и отговорен към клиентите си.

Има много добри специалисти, които не са достатъчно комуникативни и това рефлектира на ефективността на работата им.

“Даже има и приказка по този повод, че

 срамежливите брокери имат кльощави деца” –

 вмята Левашки.

Тъй като човек не си избира характера, ако е притеснителен и свит, той самият няма да се чувства добре при работа с клиенти и, естествено, ефективността му няма да е такава, каквато е при брокерите, които обичат да работят с клиенти и с удоволствие се срещат и контактуват с различни хора.

“Ориндж естейтс” си

 партнира активно и с други компании от бранша.

 “На практика познаваме повечето хубави, качествени имоти с добра локация - ние имаме информация за тях и ги предлагаме на нашите клиенти. Работим в много тясно сътрудничество с “Адрес”, “Ера” и “Ремакс”. Политиката, която “Адрес” и “Ера” изповядват - за споделяне на комисионата на продавача, ни позволява да предлагаме на практика всички техни имоти и когато имаме купувач, да го заведем на техния обект. При бизнес имотите работим активно с “Фортън”, обяснява Алекс Левашки.

В последните няколко години “Ориндж естейтс” развиват цялостна маркетингова политика в интернет, част от която саанията

активното присъствие в социалните мрежи

 Facebook, Twitter, Netlog, в професионалната мрежа LinkedIn, а също и поддържат блог за недвижимите имоти - Orange Blog. Самият Левашки има блог за интернет маркетинга - Alex’s Blog, и вярва, че влиянието на тази медия ще става все по-силно през следващите години.

Според изследванията практически почти всички клиенти вече търсят в интернет или поне сверяват информацията си там.

Интернет променя коренно пазара - клиентите вече са много информирани и единственият начин да ги спечелиш е да предложиш качествен имот на наистина пазарна цена.

В компанията са много доволни от постигнатите досега резултати и от високата посещаемост на техния сайт в интернет - на практика при основните търсения на имоти в София както за продажба, така и за отдаване под наем, Google класира сайта на първа страница при 5-10 млн. резултата.

 “Стратегията ни за присъствие в глобалната мрежа през по-

следните години дава много добри резултати

 и затова продължаваме усилията си в тази посока”, обяснява управителят на компанията. “Анализирахме информацията от клиентите ни по отношение на имотите, които търсят или предлагат и се стараем да удовлетворяваме техните нужди. Предоставяме допълнителна информация за отстоянието на даден имот до болници, транспортни центрове, търговски обекти и т.н., което се цени от клиентите”.

Освен традиционно добрите отношения с холандски партньори и клиенти в “Ориндж” поддържат активни контакти и с колеги и клиенти от Англия, Русия, Испания и други европейски държави. Участват в международни изложения за недвижими имоти, където обменят опит с колегите от бранша. “Това е от голямо значение както за нас, така и за клиентите ни, защото така си “сверяваме часовника” със световните тенденции и новите изисквания на пазара. Стараем се да изграждаме дългосрочни партньорски отношения с най-добрите в бранша, като се базираме на взаимна полезност и коректност”, разяснява Алекс Левашки.

ИМАМ² ИМОТ

брой 6/ юни 2010

 

Дата: 2010-06-22

И пазарът на имоти се съживява

 С растежа на икономиката можем да очакваме нарастване и на външните инвестиции, които бяха само 28 млн. евро за първите два месеца на 2010, както и увеличаване на приходите на бизнеса, което ще рефлектира в ускоряване на темпа на усвояване на нови офисни, търговски и индустриални площи. Това е част от прогнозата на Сергей Койнов, управляващ партньор на Forton International, изказана на пресконференция днес.

Той се аргументира допълнително и с няколко статистически данни, като първите признаци на балансиране на държавния бюджет през април 2010, нараставането на износа с 12.2% през първото тримесечие в сравнение със същия период на предходната година, както и със значителното предлагане на офисни, търговски и индустриални площи.

Всички те, според Койнов, са предвестници на дългоочакваното възстановяване на българската икономика, което е и предпоставка за положителна промяна на пазара на недвижими имоти.

Наемните нива в София се понижиха значително през 2009/2010 - средно с около 19% в офисите, с 12.5% в търговските центрове, с 40% по бул. Витоша, с 25% при индустриалните площи. В много от проектите могат да се договорят условия, които бяха немислими преди кризата. Ако икономиката ни поеме трайно в посока подобрение, можем да очакваме, че наемните нива в най-добрите проекти ще тръгнат нагоре. Поради тази причина сега е най-подходящото време за наемателите да договорят и подпишат дългосрочни договори за наем на изключително изгодни условия.

Предлагането на бизнес имоти е значително. В момента има 170 000 кв. метра съществуващи офис площи, които очакват своите наематели и около 300 000 кв.м. на краен етап на изграждане. Пазарът в момента е зависим от наемателите и техните желания и възможности за намиране на по-добър офис на по-добра локация при по-добри финансови параметри.

370 000 кв. метра нови търговски проекти са в напреднал процес на изграждане или са вече изградени през 2010. Новите големи марки като тези от групата Индитекс - Zara, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear, брандове като New Yorker и др., реализираха рекордни обороти през първо тримесечие на 2010, което показва, че добрите марки с правилна търговска политика са желани и имат успешно бъдеще на българския пазар. Стана ясно, че купувачите имат възможност да купуват, но в резултат на кризата са склонни да пазаруват повече масови и по-малко луксозни стоки. Това значително ускори развитието и на дискаунтърите през последната година, като тази тенденция най-вероятно ще се запази и през 2010 г.

Около 32 000 кв.м. незаети логистични площи в София очакват своите наематели.

Поведението на предприемачите в жилищно строителство може да се приеме като знак за изтласкване от дъното. Първите сделки за терени с намерения за изграждане на нови жилищни сгради зарадваха не само собствениците на парцели, за които през последните две години кризата беше най-осезаема, но и банките, които в търсене на клиенти инвестират в ТВ реклами и подобряват ежеседмично параметрите по ипотечните си продукти. По данни на АДРЕС само през април огледите са нараснали с 23%, а реално сключените сделки - с 8%. Тенденцията към ръст на сделките, макар и на най-ниските ценови нива, е трайна през първите месеци на годината.

"На пазара на недвижими имоти съществува значително предлагане и  достатъчно качествени проекти, които са добра предпоставка за привличане на големи инвеститори/наематели. Ценовите равнища са на практика на своя минимум. Ако макроикономическата среда се подобрява, както това се случи през април, бизнесът ще усети развитие и сигурност, които ще рефлектират положително върху търсенето. Със сигурност на такава новина ще реагират положително и чуждите инвеститори и можем да очакваме сделки и на инвестиционния пазар", обобщи Сергей Койнов.

Източник: Money.Bg

Дата: 2010-05-12

В предверието на сезона: Пазарът на имоти в България

 България остава най-популярната дестинация за руснаците и с настъпването на лятото те отново поглеждат към имотите по българското Черноморие. Ето как видя имотния ни пазар руско издание:

На пазара на имоти в България под привидната затвореност започва оживление. Макар и ръст на цените да не се наблюдава, започва да личи ефектът на кризисния им спад.

Младо-зелено

Кризата донесе на инвеститорите в имоти нови условия- цените намаляха, а условията на продажба станаха по-благоприятни. Схемата за поетапно плащане, приета при покупка на зелено в България, в една или друга степен намалява рисковете и спомага за „загряване" на пазара. Много британци например използваха тази схема за кратки спекулации- те плащаха 10% от цената на ранен етап на строителството, а след половин година, когато пазарът нарасне с примерно 5%- продаваха. Някои успяха да постигнат и 100% доходност за година. Разбира се високата доходност си върви с висок риск. Трябва ли да говорим, че рискът от застой и спад на цените се реализира по всички правила от началото на кризата?

Брокер от Alisa Estate Ltd. обяснява, че докризисните времена около половината сделки са се сключвали на зелено, сега изборът на вече построени имоти се е увеличил.

Спекуланти на почивка

Спадът на цените на ваканционните имоти е средно с 25-30%, като зависи по-скоро от нуждата от пари на строителя, а не от етапа и качеството на строителството. Затова се стигна до парадокса завършени апартаменти да струват по-евтино от строящи се. Средната цена на завършените жилища е около 750 евро, а на тези в строеж- 700 евро.

Моментът е подходящ за покупка на готови жилища, коментират руски брокери. Допълнителен плюс е, че те изключват неприятни изненади с инфраструктурата и неспазване на строителните срокове.

Втори парадокс е, че малки студиа се оказват с цени от 15-20% по-високи от едностайни апартаменти.

Според консултанти от Fort Noks за спекулантите настъпи време за почивка, защото купен в момента имот може да донесе печална след около 3 години, когато навярно ръстът на пазара ще се възстанови на докризисни нива. Дотогава годишната печалба от отдаване под наем два ли ще надвиши 5% годишно.

Ипотека няма, но има други проблеми

Ипотеките в България са като мираж- ту ги има, ту ги няма. На фона на затегнатото кредитиране, популярност придобива разсроченото плащане. По информация на една от агенциите например в Поморие се продават готови апартаменти при първоначална вноска 30% от цената, след три-четири години започва доплащане на 4-9% годишно.

Друга компания пък предлага безплатна лятна почивка при покупка на строящ се имот до завършването му.

buy to let

Около 20% от руснаците, търсещи имот в България, предвиждат отдаването му под наем. Руски брокери коментират, че при средна цена от 20-40 евро на ден за наемане на апартамент на морето, при пълно натоварване за месец, жилище в България може да донесе месечен доход от 600-1200 евро.

В Слънчев бряг строители предлагат отстъпка от 15%, ако купувачът на имота им предостави правото да го отдават под наем в рамките на 2 години. Той пък ще може да почива две седмици по време на сезона и месец извъннего.

В допълнение остава да се посочат и рисковете- висока конкуренция, очаквана поредица слаби туристически сезони и сезонност на дохода от наем.

За тези, които искат да отдават имот целогодишно, би било по-добре да се ориентират към планинските курорти.

Чакаш или купуваш?

Българските медии откровено говорят за рисковете от банкрут на редица строителни компании. Специалистите също признават, че пазарната конюнктура е нестабилна.

Един от запитаните брокери коментира, че предстоящият сезон ще бъде показателен.

Според него стабилизацията на пазара ще започне с неявен ръст. Т. е. строители, които са предлагали имот за 700-800 евро квадрат и при прегорите са правили 15-20% отстъпка, ще ограничат или спрат намалението. Така под привидния застой на пазара, всъщност ще започне ръст.

Втори вариант на същото- докато сега често разсроченото плащане е без лихва, вероятно в следващите месеци строителите ще започнат да налагат някаква.

Източник: Profit.Bg

Дата: 2010-05-11

Следваща страница