Продажба на Недвижими Имоти в София Жилища Парцели

В рамките на глобалното проучване на Colliers International за 2010 г. инвестиционни експерти смятат, че пазарът на имоти в различните региони по света ще започне да бележи положителен ръст в близките 12 месеца.

Над 50% от специалистите са на мнение, че пазарите са започнали да се възстановяват или са близо до точката на възстановяване, а 41% смятат, че пазарите са все още в низходящ тренд, но скоро се очаква да поемат нагоре.

За по-ясно описание на състоянието на инвестиционните пазари в различните региони на света, както и за очертаване на тенденции за развитие в следващите 12 месеца, проучването илюстрира тенденциите с часови зони - „Инвестиционен часовник". По тази схема 12:00 ч. показва абсолютния връх на инвестиционния пазар, а 6:00 - неговата най-ниска точка. Съответно зоната между 12:00 ч. и 6:00 ч. показва низходящ тренд в развитието, а зоната между 6:00 и 12:00 - възходящ.

Анкетираните инвеститори споделят, че пазарите на Латинска Америка (8:30 ч.) и Австралия и Нова Зеландия (7:00 ч.) вече са във възходящ тренд. Позициите на САЩ и Азия са на 6:00 ч, докато Близкия изток, Канада, Източна и Западна Европа още не са достигнали тази позиция, но според респондентите в близката 1 година повечето от тях ще поемат нагоре.

„Нагласите на инвеститорите в световен мащаб сочат, че още през следващите 12 месеца ще има раздвижване на пазара в положителна насока.

В България още e рано е да мислим за прекалено голямо положително развитие през следващите 12 месеца, но от друга страна сега е точният момент за инвестиции, които в сравнително краткосрочен план могат донесат добра възвръщаемост", коментира Георги Киров, директор инвестиционни и корпоративни услуги, Colliers International.

"Това е валидно и за продавачите, които дори с по-малко приходи от продажба на актив сега, ще могат да купят повече неща с парите, които ще изтеглят от имотите си", допълни Киров.

Според Георги Киров, задържането на позицията на пазарите от Източна Европа на инвестиционния часовник през 2010 г. се дължи и на факта, че низходящата тенденция при повечето държави от този регион настъпи доста по-късно, отколкото при други пазари като Северна и Южна Америка, Азия и Австралия. Това предполага и по-късно излизане от тази позиция, но това не означава, че периодът ще бъде по-дълъг.

Проучването на Colliers International очертава няколко основни аспекта, които задържат прекалено оптимистичните прогнози за развитието на инвестиционния пазар. Един от тях касае финансирането, където мненията се разделят на две.

Част от анкетираните смятат, че достъпът до финансиране в днешни дни е по-лесен в сравнение с преди година, а останалите са на мнение, че сега достъпът до финансиране е по-затруднен. Като цяло инвеститорите от Източна Европа смятат, че възможностите за финансиране в региона са по-скоро ограничени. Проучването очертава и тенденция за насочване към имоти с високо качество и такива, носещи стабилни дивиденти.

Близо 2/3 от анкетираните инвеститори възнамеряват категорично да разширят инвестициите си в недвижими имоти, като останалите обмислят тази възможност или са в процес на преструктуриране на своите портфейли.

Въпреки динамичната икономическа обстановка цените на недвижимите имоти са с доста висока стойност. Особено в САЩ, както и в някои европейски страни, инвеститорите смятат, че периодът на предизвикателствата в сферата на наемите и свободните площи е вече отминал.

Много инвеститори в световен мащаб отчитат факта, че развитието през последните две години напомня, че търговията с недвижими имоти е много променлива и правилното време е определящо за реализацията на печалби.

Източник: Profit.Bg

Сделки продължават да се сключват само с луксозни имоти или с много евтини имоти, като основното изискване на купувачите е да са на изгодни цени. Тази тенденция продължава от 2009 г.

Първото тримесечие на 2010 г. беше сравнително успешно за имотния пазар в България, като средната активност на пазара е с около 40% по-висока от активността през същия период година по-рано, който бе най-тежък за имотния пазар в страната, отчитат от "Бългериан Пропъртис".

Продажбите на имоти през януари и февруари 2010 г. се задържаха на нива от второто полугодие на 2009 г. Месец март донесе по-голяма активност на пазара и сделките отбелязаха рекорден брой от началото на кризата и ръст от 50% спрямо средномесечните нива за последните 10 месеца.

Оживлението през март беше основно за имоти в страната, където на места до преди март пазарът беше почти нулев. Активността на пазара за градски имоти в София и Варна остава непроменена спрямо последната половин година и цените на имотите на база реално сключени сделки се запазват стабилни.

В сегмента на градските имоти в големите градове и най-вече в София се наблюдава успокоение на пазара и преодоляване на първоначалния шок от кризата. Факт е, че намалението на цените в София е много по-малко на фона на повечето населени места в България - 23% спад в цените за 2009 спрямо 2008 г. за София при 36% среден спад за страната по данни на Бългериан Пропъртис на база реално сключени сделки.

През първото тримесечие на 2010 г. цените на имотите в София и Варна на база реално сключени сделки остават непроменени от последното тримесечие на 2009 г.

През януари апартаменти в София се продаваха на средна цена 980 евро на кв. м, която е равна на средната цена от последното тримесечие на 2009 г. През февруари - средната цена на кв.м. е 1220 евро (купуваха се предимно луксозни имоти), а през март средната цена на продадените имоти спадна до 940 евро на кв. м.

Пазарът на жилищни имоти в София задържа относително стабилни нива през последната година, като цените на имотите не спаднаха драстично и много от купувачите все още изчакват по-добри цени. Тъй като този обем от сделки, на който се балансира пазарът през последната година, е много малък за столицата, може би ще има втори цикъл на спад в цените на апартаментите в София, особено при тези, които са с лошо местоположение, недобра заобикаляща среда, панелни или за основен ремонт. Тези апартаменти ще могат да се продадат само при много изгодни и ниски цени.

Има ръст в сключените сделки за наеми в София от началото на годината с около 30% спрямо последното тримесечие на 2009 г., но сделките се сключват на 30% по-ниски цени. Ако в края на миналата година надделяваха наемите на луксозни апартаменти със средни наемни цени от 600-700 евро на месец, то през 2010 г. преобладават наемите на апартаменти под 450 евро на месец - средно 390 евро на месец за януари и 430 евро на месец за февруари и 400 евро за март 2010 г., като през февруари и март има частично завръщане на търсенето на луксозни наеми и сключване на сделки с наем над 1000 евро на месец.

Цените на градските имоти във Варна остават стабилни, а интересът към тях - сравнително слаб. Средната офертна цена на кв.м. във Варна е около 900 евро, което прави имотите във Варна по-скъпи от очакваните нива от купувачите и пазарът на градски имоти в морската столица продължава да има ниска активност.

При наемите се наблюдава спад от 30% в цените на сключените сделки спрямо първото тримесечие на 2009 г. и спад от 27% спрямо последното тримесечие на 2009 г. Средната цена, на която се осъществяват наемните отношения за апартамент с 1 спалня, ново строителство за първото тримесечие на 2010 г. е 380 евро, като до сключване на сделки се стига с допълнително предоговаряне на цената, докато през 2009 г. средната наемна цена беше 540 евро по данни на компанията. Има и спад от 20% в броя на реализираните наеми във Варна през 2010 г. спрямо 1-3.2009 г.

Поради свития наемен пазар, наемодателите често са склонни да отдават своите имоти и за по-кратък период (1-3 месеца). Чуждестранни и български клиенти от вътрешността на страната вече активно търсят жилища под наем за летния период в кк. Златни пясъци и в топ центъра на град Варна.

Съдбата на построените, но непродадени имоти ще бъде решена през тази и следващата година, като най-вероятно те ще бъдат разпродадени на цени доста под себестойността им, а техните собственици/предприемачи ще се наложи да преглътнат немалки загуби.

За това говори и тенденцията от началото на годината на значително намаление на офертните цени от страна на строители и продавачи на ваканционни имоти в морските и ски курортите.

Макар, че цените на ваканционните имоти вече са доста атрактивни, кандидат-купувачите са доста взискателни и имат дълъг списък от изисквания - започвайки с изключително изгодна цена (около 300 - 500 Евро/м2), добра локация, добро качество, наличие на добро управление и поддръжка на сградата, възможности за организирано отдаване под наем и генериране на приход от инвестицията.

Липсват всякаква продажби „на зелено", като кандидат-купувачи няма дори за имоти, оферирани на изключително ниски цени. Имаме причини да смятаме, че такъв тип продажби няма да има през следващите години.

Множество строителни проекти са замразени в съвсем начална фаза поради липса на финансиране и пренасищане на пазара. Още повече са проектите с парцел и строително разрешение, които са стопирани. Все повече такива проекти се оферират на пазара, но кандидат-инвеститори липсват и за тях поради лошите перспективи пред новото строителство.

От началото на годината продавачите масово намаляват цени на ваканционни имоти в Бяла, Каварна, Златни пясъци и другите курорти около Варна. Цените на имотите в тези морски дестинации започват от 360 евро на кв.м. за напълно завършени апартаменти.

Забеляза се известно завръщане на интереса към южните ни черноморски курорти - предимно към скъпи и елитни имоти на цени от 80 000 до 130 000 евро или на много евтини апартаменти на цени около 25 000 - 30 000 евро. Основните купувачи са руснаци и рускоговорящи клиенти. Има известно раздвижване и на пазара на имоти в Бургас - интересът там е предимно от страна на български клиенти, като сделки се сключват и за продажба, и за наеми на жилищни и търговски имоти в града.

Това беше относително успешен зимен сезон за продажбите на имоти в Банско с троен ръст в реализираните сделки спрямо първото тримесечие на 2009 г. Средната цена на продадените апартаменти в Банско за 1-3.2010 г. се задържа на нивата от втората половина на 2009 г. - 650 евро на кв.м. и около 40 000 евро средна цена на продадените апартаменти. Офертните цени на апартаментите в Банско започват от 500 евро на кв.м.

Основните купувачи на апартаменти в Банско са руснаци, но също и британци, българи и гърци. Гръцките купувачи бяха доста активни през месец януари, но след това изведнъж напълно се отдръпнаха и може би няма скоро да се върнат поради тоталния срив на гръцката икономика.

Пазарът на имоти в Боровец и Пампорово дори и през зимния сезон не отбеляза развитие и цените на имотите там по-скоро остават офертни, отколкото на реално сключени сделки.

Селските имоти бяха може би най-силно засегнати от кризата със спад в цените им за 1 година от 53%. За първото тримесечие на 2010 г. броят на реализираните сделки със селски имоти се запазва като този от 2009 г., като обаче средната цена на продадените селски имоти през 2010 г. е 9 640 евро при 19 890 евро в началото на 2009 г. - т.е. с 52% по-ниска. Средната цена на продадените селски имоти за цялата 2009 г. беше 14 300 евро. Това показва, че цените на селските имоти и имотите в малките населени места все още не са се стабилизирали и можем да очакваме допълнителен спад през 2010 г.

Докато през 2009 г. сделките със селски имоти бяха по-равномерно разпределени в страната, то през първите месеци на 2010 г. има ясно изразени предпочитания на клиентите към определени райони и предимно към евтини имоти (до 10 000 евро) и липса на сделки в други. Ето данните на Бългериан Пропъртис за районите, в които реално се сключват сделки през първото тримесечие на годината:

В селата около София в момента не се купуват къщи, продажби има предимно на земи. В селата около Бургас, Пловдив, Велико Търново, Ямбол и Кърджали сделките са прекалено малко, за да се извлече статистика. Най-много сделки със селски имоти има в района на Стара Загора, където цените спаднаха едва в началото на тази година и то с 37% спрямо 2009 г. и 2008 г. (през 2009 г. нямаше спад на цените спрямо 2008 г. в този район).

На имотните пазари винаги са се противопоставяли две групи участници с напълно противоположни цели към цените на имотите - купувачи и продавачи. Едните искат да продадат имота си на възможно най-висока цена, другите целят напълно противоположното, да купят имота колкото се може по-евтино.

Още в началото трябва да споменем, че България, заедно с Румъния са едни от страните в ЕС с най-висок дял на хората, притежаващи собствени жилища. Изводът е, че или сме много богати, или в разбиранията ни е заложено, че задължително трябва да притежаваме собствено жилище. Тоест възможно е пазарът на имоти у нас да е се поизкривява поради неговата специфика.

Този въпрос става все по-актуален след наблюдаваното поевтиняване на имотите през последните две години. Само за последните шест месеца спадът в обявените продажни цени в столицата възлиза на около 10%.

Дали са евтини имотите ще погледнем от три страни. От една страна, доколко са достъпни те и от друга, каква е себестойността им и какъв доход биха носили те, ако се купуват с инвестиционна цел?

Въз основа на първия подход при средна цена на двустайните жилища в столицата от около 830 евро, според данни на сайта imoti.net, двучленно семейство с доход от 800 евро на месец, изплаща едно жилище в столицата от 65 кв. м. за 5.6 години.

И макар времето да се понижава значително (от 6.6 години през октомври миналата година), следствие на спада в цените на имотите, то съотношението все още е изключително високо.

В нормалните страни коефициент над 5 кара специалистите да твърдят, че жилищата са изключително труднодостъпни за населението.

И докато според класическата теория цената на един актив се определя от търсенето и предлагането, то трябва да се има в предвид, че в момента на нашия пазар има фактори, които изкривяват пазара.

Замръзнал пазар с не особено голям обем сделки поради кризата и нежеланието на продавачите да осъзнаят новата реалност.

В момента говорим за пазар на търсенето, което означава, че търсенето е в по-силна позиция поради неговата по-голяма ограниченост. Липсата на сделки пък се предопределя от нежеланието на продавачите да смъкнат цените до нивото, където купувачите са склонни да купуват.

Ограниченото банково кредитиране е част от реалността, което ограничава търсенето. Към това трябва да добавим и кризата, която застрашава бъдещите доходи на населението.

Тоест налице са реални фактори, които пречат за раздвижване на пазара и съответно движение на цените нагоре, колкото и да им се иска на продавачите и дори и да има мотивирани купувачи, които биха платили повече.

Друг ъгъл, от който можем да разгледаме евтини или скъпи са имотите (и който в известна степен застъпва и интересите на строителите), е въз основа на себестойността на жилищата.

Много се спекулира по този въпрос, като тук варирането може да е в големи граници, в зависимост от големината на сградата (респективно цената на парцела), качеството на използваните материали и т.н.

При един среден вариант обаче, цитираната, дори от предприемачи себестойност преди около година, бе 400-450 евро за кв. м. Трябва да се подчертае, че в тази цена се включваха парцели, закупени на изключително високи нива, по време на бума преди четири години.

В новата реалност и в условията на криза имаме понижение както в цените на парцелите, така и в цените на материалите и разходите за труд. В най-лошия случай нямаме повишение на себестойността на излизащите в момента сгради, като трябва да се има в предвид дори, че тази стойност може да е леко раздута от строителите.

Дори и себестойността обаче наистина да е при ниво от 450 евро за кв. м, то обявена продажна цена от 830 евро, означава, че търсената от предприемача доходност е около 84%.

И това в момент на криза и когато слабото търсене води до това стотици жилища да са непродадени, поради нежеланието на предприемачите да намалят цените.

Неразумността на този маржин на печалба ще става все по-ясно открит с излизането на пазара на нови проекти от големи инвеститори, търсещи разумни нива на печалба или дори оставане в бизнеса на този етап.

Друга гледна точка, за да преценим доколко евтини или скъпи са имотите у нас, това е доходността от наем или доходът, който може да се извлече при покупка на имот и отдаването му под наем.

И тук обаче ситуацията е по-скоро в полза на твърдението за „скъпи имоти", като доходността от наем в рамките на 5-5.5% е изключително ниска и дори съпоставима с лихвите по депозити (макар и при тенденция последните да се понижават).

Трябва да се има в предвид, че в този процент не се отчитат допълнителните разходи, които се правят за поддържане на имота, както и начисляваните такси от брокерите и данъци върху имота.

Срещу всичко това продавачите, надяващи се за по-високи цени могат да се надяват на няколко неща. Бързо излизане от кризата, което да доведе до стабилизиране на цените и инфлация на актива.

Бързо търсене

Разширено Търсене

Експерти очакват ръст на световния имотен пазар

Луксозните и евтините имоти крепят пазара

Евтини или скъпи са имотите в София?